关注 | @咸家人 高密市农村宅基地管理政策问答

1.什么是农村宅基地和农村宅基地使用权？

农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

农村宅基地使用权是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有，农民个人没有所有权，只有使用权。因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请，由乡镇人民政府审核批准。

 2. 农村宅基地归谁所有？

农村宅基地归本集体成员集体所有。

《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 

 3. 什么是“一户一宅”？

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅分为村庄和农村新型社区，新建及整体改造住宅村庄居民点的人均建设用地、户均宅基地、容积率和农村新型社区人均建设面积要严格执行农村村民住宅建设有关标准，并严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。

(一)城郊居民点，人均建设用地不得超过每人90平方米，

每户面积不得超过166平方米，容积率不得低于 0.5;

(二)其他居民点，人均建设用地不得超过每人100平方米，每户面积不得超过200平方米，容积率不得低于 0.3;

(三)农村新型社区人均建设用地面积，城镇聚合型社区按照所在地城镇规划的建设要求执行;村庄集聚型社区每人100平方米;低层社区人均住宅用地面积每人22至36平方米，住宅建筑面积净密度不低于0.8;多层社区人均住宅用地面积每人15 至28 平方米，住宅建筑面积净密度不低于1.2。

 4. 我国现行农村宅基地制度的基本特征是什么？

宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。新中国成立以来，历经演变，我国农村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。这一制度安排在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用，促进了农村经济发展和社会稳定。

5.  农房与商品房的区别是什么？

农房是农村中供村民居住的房屋，与商品房的区别主要有：

一是土地性质不同：农房建设占用集体所有土地，商品房则占用国有建设用地。

二是取得方式不同：农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设，商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。

三是土地使用年限不同：现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用权期间届满的，自动续期。

四是交易条件不同：农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。

 6. 农村村民在什么情况下可以申请宅基地？

依据土地管理法，结合各省（自治区、直辖市）宅基地管理的有关规定，本集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位申请建设住房:

(一)农村村民因结婚等原因(包括男到女家落户)，原有宅基地不能解决住房确需分户的;

(二)实施村镇规划或旧村镇改造，需要调整搬迁的;

(三)因国家、集体建设项目占用原宅基地需要搬迁的;

（四）农村无住房的；　　

（五）现有住房属危旧房需要拆除重建或者原有住房因灾毁需要重建的;

（六）具备分户取得宅基地条件的；　　

（七）向集中居住区搬迁的；　　

（八）法律、法规、规章规定的其他条件。

 7. 农村宅基地审批主体是谁？

土地管理法第六十二条规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

8. 农村宅基地申请审批程序是什么？

按照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号），宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节.

9.农村村民建设住房应当先向当地村民委员会提出申请，并提交哪些材料？

(一)《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》;

(二)农村宅基地使用承诺书

(三)申请人身份证和家庭户口簿及其复印件;

(四)住房建设工程设计方案或者由住房和城乡建设部门

免费提供的建筑设计图(设计标准必须符合规定的面积标准)；

(五)异地新建房屋的，应当提交在新建房屋竣工后三个

月内拆除原有住房并将宅基地交还集体经济组织的书面承诺;

(六)法律、法规、规章规定的其他申请材料。

 10.农村村民申请建设住房，哪些情形不得批准？

(一)不符合村庄规划的、国土空间规划或土地用途管制要求的;

(二)不符合一户一宅规定或用地标准的;

(三)原住房被征收，已得到安置、补偿的;

(四)申请的宅基地权属有争议的;

(五)将原有住宅出卖、出租或赠予他人后再申请宅基地的;

(六)申请另址新建住宅不签订旧宅基地退出协议的;

(七)不是本集体经济组织成员的(乡镇或者县级人民

政府组织集中建设住宅的除外);

(八)法律、法规、规章规定不予批准的其他情形。